ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์กับการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) พ.ศ. 2558

      ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เป็นธุรกิจบริการห้องพักให้เช่า ที่ผสมผสานระหว่างการบริการที่คล้ายโรงแรมและอพาร์ทเม้นท์ โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะเน้นกลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทย อย่างไรก็ดี ในระยะหลังธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จะปรับแผนการดำเนินธุรกิจมาจับกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมากขึ้น ทั้งกลุ่มลูกค้าที่ต้องการพักระยะสั้นถึงระยะยาว

สำหรับภาพโดยรวมของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์นั้น ตลาดส่วนใหญ่จะอยู่ในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากมีจำนวนชาวต่างชาติเข้ามาทำงานเป็น จำนวนมาก และในกรุงเทพมหานครก็เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ระดับภูมิภาคเอเชียของบริษัทต่างชาติรายใหญ่ๆ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จึงมีค่อนข้างสูง ซึ่งปกติการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจที่มีชาวต่างชาติทำงานเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ดี ในระยะหลังๆ การพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มีการขยายตัวออกสู่นอกเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง ที่ทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น ขณะที่การพัฒนาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในต่างจังหวัดก็จะอยู่ในจังหวัดที่มีกิจกรรมการลงทุนของต่างชาติที่สูง เช่นจังหวัดที่เป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมที่มีโรงงานต่างชาติตั้งกันเป็นจำนวนมาก เป็นต้น นอกจากนี้เมืองท่องเที่ยวที่สำคัญยังมีการพัฒนาที่พักในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เช่นกัน

ทั้งนี้ จากการที่ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์นั้น ต้องพึ่งพิงการเข้ามาทำงานของนักธุรกิจต่างชาติเป็นสำคัญ (เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์) ทำให้เมื่อภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ก็จะมีผลต่อการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ และต่อการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทย (กลุ่มนักท่องเที่ยวจัดเป็นกลุ่มลูกค้าที่สำคัญรอง ลงมาของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์) เห็นได้จากในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2552 ที่ผ่านมา การเดินทางเข้ามาทำงานของชาวต่างชาตินั้นลดลง 27.8 เมื่อเทียบกับปี 2551 และได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในขณะนั้นค่อนข้างมาก

สำหรับสถานการณ์การเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติในไทยในปี 2554 ที่ผ่านมา แม้จะเพิ่มขึ้นจากปี 2553 ก็ตาม แต่ก็ยังเป็นอัตราเพิ่มขึ้นที่ชะลอตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงชะลอตัว อันเนื่องมาจากปัญหาหนี้ในยุโรปที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ทำให้บริษัทต่างๆ จึงยังระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจและแผนการขยายการลงทุนใหม่ในต่างประเทศ ซึ่งรวมถึงการขยายแผนการลงทุนในไทย ซึ่งมีผลทำให้จำนวนนักธุรกิจที่เดินทางเข้ามาในไทยยังคงไม่สูงนัก

อย่างไรก็ดี การเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 (AEC) น่าจะส่งผลดีต่อภาพรวมของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เนื่องจากการเปิดการค้าเสรี จะทำให้เกิดการโยกย้ายกำลังแรงงาน โดยเฉพาะกลุ่มที่เป็นเป้าหมายของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ นอกจากนี้การเปิดประชาคมชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติอื่นๆ ที่ไม่ใช่สมาชิกประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน สนใจเข้ามาขยายฐานการลงทุน หรือการตั้งสำนักงานใหญ่ (ระดับภูมิภาคเอเชีย) ในไทย ซึ่งที่ผ่านมา มีบริษัทต่างชาติหลายแห่ง เลือกไทยเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ในภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ เนื่องจากมองว่าประเทศไทยมีระบบสาธารณูปโภคที่เพรียบพร้อมทั้งระบบโทรคมนาคม และระบบการขนส่ง อีกทั้งเมื่อ เปรียบเทียบสภาพแวดล้อมในด้านอื่น เช่น กฎหมาย ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันของไทยยังถูกกว่าเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในสมาชิกอาเซียนด้วยกัน

ขณะเดียวกันการรวมกันเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะทำให้การเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวที่น่าจะเพิ่มขึ้น ซึ่งก็น่าจะเปิดโอกาสในการทำธุรกิจในระยะข้างหน้า

ความสำคัญของ AEC ต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 

     ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community:AEC) ในปี 2558 ซึ่งการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจ อาเซียนนั้นมาจากแนวคิดที่ว่า อาเซียนจะรวมตัวกันเป็นตลาดหรือฐานการผลิตเดียวกัน (Single Market and Production Base) หมายถึงว่า จะต้องมีการเคลื่อนย้ายปัจจัยการผลิตได้อย่างเสรีเสมือนอยู่ในประเทศเดียวกัน สามารถดำเนินกระบวนการผลิตในประเทศใดก็ได้ โดยใช้ทรัพยากร วัตถุดิบ และแรงงานจากหลายประเทศเพื่อนำมาใช้ผลิต การเคลื่อนย้ายการลงทุนอย่างเสรี เปิดโอกาสให้แก่ผู้ประกอบการไทยที่สนใจจะไปลงทุนประเทศที่เป็นสมาชิกได้เสรีมากขึ้น เช่นเดียวกับ ผู้ประกอบการประเทศที่เป็นสมาชิกสามารถที่จะเข้ามาลงทุนในไทยได้เช่นกัน โดยไม่มีอุปสรรคทางด้านภาษีและมาตรการที่มิใช่ภาษี ซึ่งจะมีการสร้างมาตรฐานและกฎระเบียบต่างๆ ด้วยกัน

การรวมกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน … ผลต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในประเทศ 

สำหรับการเปิดการค้าเสรีที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ผู้ประกอบการพัฒนาเซอร์วิสควรต้องศึกษานั้น ได้แก่ 

 การเปิดการค้าเสรีในด้านบริการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กรอบความตกลงว่าด้วยบริการของอาเซียน (ASEAN Framework Agreement on Services : AFAS) ได้กำหนดพันธกรณีให้ประเทศสมาชิกต้องเปิดเสรีการค้าบริการ ซึ่งรวมถึงบริการอสังหาริมทรัพย์ โดยต้อง อนุญาตให้นักลงทุนอาเซียนสามารถถือหุ้นได้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ภายในปี พ.ศ. 2558 แต่ทั้งนี้ สมาชิกได้ตกลงร่วมกันว่าสามารถเลือกกิจกรรมภายใต้ CPC 8210 และ CPC 8220¹ เพียงอย่างละ 1 กิจกรรม มาผูกพันการเปิดตลาดก็ถือว่าบรรลุตามเป้าหมาย AEC Blueprint ในสาขา อสังหาริมทรัพย์แล้ว

โดยในส่วนของไทย ภายใต้ข้อผูกพันของ AFAS ไทยได้ผูกพัน 2 กิจกรรม คือ 1) บริการเช่าหรือทำสัญญาเช่าเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของหรือการเช่าสินทรัพย์ ที่เป็นที่พักอาศัย (CPC 82101) และ 2) การจัดการสินทรัพย์ที่พักอาศัยบนพื้นฐานของค่าธรรมเนียมหรือสัญญา (CPC 82201) โดยสัดส่วนหุ้นต่างชาติ ไม่เกินร้อยละ 49 และจำนวนผู้ถือหุ้นที่เป็นต่างชาติต้องน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด

สำหรับการเปิดบริการภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ด้านนี้ เมื่อพิจารณาถึงผลกระทบที่จะมีต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์นั้น คาดว่า จะไม่ส่งผกระทบในด้านลบต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ แต่น่าจะเป็นอีกช่องทางหนึ่งในการที่ผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะใช้ในการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น โดยเฉพาะ นักธุรกิจจากประเทศในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่จะเดินทางเข้ามาทำงานหรือประกอบธุรกิจในไทยมากขึ้น จากการเคลื่อนย้ายการลงทุน ดังนั้นการเข้ามาเพิ่มขึ้นของบริษัทนายหน้า หรือ Agency จากประเทศสมาชิกอาเซียนนั้น จะเป็นช่องทางในการทำตลาด โปรโมทห้องพักในกลุ่มประเทศสมาชิกอาเซียนได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ดี ปัจจุบันประเทศไทยมีบริษัทในลักษณะนี้ดำเนินธุรกิจในประเทศไทย โดยบริษัทเหล่านี้จะมีความชำนาญในด้านการตลาดต่างประเทศ

รูปช่องทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นภายใต้การเปิดการค้าเสรีภาคบริการอสังหาริมทรัพย์ 

 

 การเคลื่อนย้ายแรงงานฝีมือ (Skilled Labor) ทั้งนี้เป้าหมายหนึ่งในการก้าวสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน คือ การเคลื่อนย้ายแรงงานฝีมืออย่างเสรี (Free Flow of Skilled Labour) โดยหาความร่วมมือที่จะสร้างมาตรฐานที่ชัดเจนของแรงงานมีฝีมือ และอำนวยความสะดวกให้กับแรงงานมีฝีมือที่มีคุณสมบัติตามมาตรฐานที่กำหนดให้สามารถเคลื่อนย้ายไปทำงานในกลุ่ม ประเทศสมาชิกได้ง่ายขึ้น สำหรับแรงงานฝีมือที่เปิดให้มีการเคลื่อนย้ายอย่างเสรีนั้น มี 7 ประเภท ได้แก่ พยาบาล นักสำรวจ แพทย์ ทันตแพทย์ นักบัญชี วิศวกร และสถาปนิก

ทั้งนี้การเคลื่อนย้ายแรงงานฝีมือทั้ง 7 ประเภทนั้น นับว่าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เพราะแม้ว่าการเข้ารวมกลุ่มกันเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินลงทุน หรือการประกอบกิจการหลายๆ ด้าน ได้อย่างเสรีก็ตาม แต่การที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยก็ยังมีข้อจำกัดจากกฎหมายภายในประเทศอย่างเช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นต้น ทำให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยมีโอกาสที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า

สำหรับในส่วนของการที่ประเทศสมาชิกอาเซียนจะเข้ามาลงทุนพัฒนาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในไทย ตามเป้าหมายของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่จะให้เป็นฐานตลาดเดียวกัน คือ มีการเคลื่อนย้ายสินค้า บริการ การลงทุน เงินทุน และแรงงานมีฝีมืออย่างเสรี ซึ่งข้อตกลงที่น่าสนใจ คือ สมาชิกอาเซียนจะต้องเปิดให้ประเทศสมาชิกอื่นๆ สามารถถือหุ้นได้ในธุรกิจบริการไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 รวมทั้งยกเลิกข้อจำกัดในด้านอื่นๆ นั้น

อย่างไรก็ดี การที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาพัฒนาธุรกิจธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในไทยนั้น ยังคงมีข้อจำกัดเนื่องจากตามกฎหมายไทยยังไม่เปิดกว้างให้แก่ชาวต่างชาติในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาถือครอง และซื้อขายที่ดิน โดยไทยได้ขอสงวนกฎหมายไว้เพื่อปฏิบัติระหว่างต่างชาติกับไทย คือ ประมวลกฎหมายที่ดิน (ตามที่ประมวลกฎหมายที่ดินได้กำหนดว่า บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนจะต้องมีจำนวนผู้ถือหุ้นที่เป็นต่างด้าวไม่เกินกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นและถือหุ้นไม่ เกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนทั้งหมด) และพรบ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (การค้าที่ดิน เป็นธุรกิจที่ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษ (บัญชี 1)) เป็นต้น

ทั้งนี้ แม้ว่าปัจจุบันยังมีข้อจำกัดในการที่นักลงทุนจากประเทศสมาชิกอาเซียนจะเข้ามาพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยก็ตาม แต่ผู้ประกอบการ พัฒนาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับเอสเอ็มอียังคงต้องติดตามประเด็นดังกล่าวนี้จากทางรัฐบาลอย่างใกล้ชิด เนื่องจากอาจมีการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายในประเด็นของการให้ต่าง ชาติสามารถถือหุ้นได้ในธุรกิจบริการไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ได้ในระยะข้างหน้า

การรวมกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน … ผลต่อตลาดนอกประเทศ 

ทั้งนี้ในหลายๆ ประเทศ ยังไม่มีการเปิดภาคบริการในด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นประเด็นที่อ่อนไหว ซึ่งประเทศสมาชิกอาเซียนหลายๆ ประเทศ ก็มีกฎหมายที่จะปกป้องมิให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศ ซึ่งความสามารถในการเป็นเจ้าของที่ดินของชาวต่างชาติจะแตกต่างกันไป อย่างไรก็ดี สำหรับประเทศที่เปิดบริการ ด้านนี้นอกจากไทยแล้วจะมีเพียงสิงคโปร์ และฟิลิปปินส์ ที่มีข้อผูกพันบริการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนอีก 7 ประเทศสมาชิกอาเซียนที่เหลือยังไม่มีข้อผูกพันในสาขานี้ โดยสิงคโปร์ ผูกพันบริการจัดการสินทรัพย์ บนพื้นฐานของค่าธรรมเนียมและสัญญา ทั้งสินทรัพย์ที่เป็นที่พักอาศัย และไม่ใช่ที่พักอาศัย (CPC 82201 + 82202) โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของต่างชาติ

ขณะที่ประเทศฟิลิปปินส์ ผูกพันบริการเช่าหรือทำสัญญาเช่าเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของหรือการเช่าสินทรัพย์ที่พักอาศัย (CPC 82101) และบริการ จัดการสินทรัพย์ที่พักอาศัยบนพื้นฐานของค่าธรรมเนียมหรือสัญญา (CPC 82201) แต่การที่จะเข้าไปทำธุรกิจในฟิลิปปินส์ภายใต้ข้อตกลงยังได้ถูกจำกัดด้วยกฎเกณฑ์การลงทุนอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

จากการที่หลายๆ ประเทศยังไม่ได้เปิดให้สมาชิกอาเซียนเข้าไปพัฒนาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ดังนั้นการที่ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับเอสเอ็มอี ที่ต้องการเข้าไปทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในประเทศสมาชิกอาเซียน ยังคงต้องดำเนินธุรกิจภายใต้กฎหมายของประเทศสมาชิกอาเซียนนั้นๆ เช่น การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมาเลเซีย บริษัทจะต้องมีผู้ถือหุ้นที่เป็นชาวมาเลเซียอย่างน้อยร้อยละ 70 ของผู้ถือหุ้นในบริษัท เป็นต้น

การรวมกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน … ผลทางอ้อมต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 

การรวมกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ภายใต้เป้าหมายหนึ่ง คือ ไม่มีอุปสรรคทางด้านภาษีและมาตรการที่มิใช่ภาษีนั้น ทำให้ประเทศในอาเซียน กลายเป็นที่สนใจของบริษัทต่างชาติอื่นๆ ที่ไม่ใช่สมาชิกในอาเซียน ที่จะเข้ามาลงทุนในไทย เพื่อใช้ไทยเป็นศูนย์กลางในภูมิภาคอาเซียน หรือตั้งฐานการผลิตสินค้าเพื่อส่งออกไปยังประเทศ สมาชิกอาเซียนด้วยกัน จะทำให้ในระยะข้างหน้าจะมีจำนวนชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาทำธุรกิจในเมืองไทยได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ของไทยในระยะข้างหน้า เช่นกัน

ภาวะตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 

     สำหรับภาวะตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ขณะนี้มีการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรง โดยเฉพาะในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา เมื่อผู้ประกอบการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์หลายรายรวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยรายใหญ่ก็ได้หันมาพัฒนาลงทุนในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ทำให้มีจำนวนห้องชุดออกสู่ตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งนอกจากจะต้องเผชิญการแข่งขันระหว่างธุรกิจเองแล้ว ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ยังต้องผจญการแข่งขันกับธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่พัฒนาขึ้นเพื่อจับลูกค้ากลุ่มชาวต่างชาติ รวมทั้งตลาดห้องชุดคอนโดมิเนียมให้เช่า ที่มีจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ผู้ซื้อมีวัตถุประสงค์ต้อง การปล่อยให้เช่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในทำเลที่มีชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งห้องชุดคอนโดมิเนียมได้กลายมาเป็นคู่แข่งทางอ้อมที่สำคัญต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

      สำหรับภาพรวมของตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครในปี 2554 ที่ผ่านมา (ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหญ่ เนื่องจากกรุงเทพมหานครมีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 57.5 ของชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศ) การเข้าพักอาศัยในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์นั้นปรับตัวสูงขึ้น จากผลสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด พบว่า โดยในปี 2554 ที่ผ่านมา อัตราการเข้าพักเติบโตประมาณร้อยละ 5.0 เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่จำนวนห้องพักในปี 2554 ที่ผ่านมา ปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 18,762 หน่วย โดยในปี 2554 มีจำนวนห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเข้าสู่ตลาด 300 หน่วย

ทั้งนี้ การปรับเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ชะลอตัวลงนั้น สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากอุปสงค์ในตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ยังอ่อนตัวอยู่ เนื่องมาจากเศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความกดดันจากปัญหาหนี้สาธารณะของประเทศยุโรป ทำให้การขยายการลงทุนของบริษัทต่างชาติยังคงอยู่ในขอบเขตจำกัด ในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งมีผลต่ออัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวในระดับที่ไม่สูงนัก

สำหรับแนวโน้มของตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในปี 2555 คาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อันเนื่องมาจากปัจจัยเสี่ยงที่มีต่อเสถียรภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ จะยังคงกดดันบรรยากาศการลงทุน อีกทั้งปัญหาวิกฤติมหาอุทกภัยในไทยเมื่อปี 2554 ที่ผ่านมา ได้สร้างความกังวลต่อการการตัดสินใจเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในประเทศไทยค่อนข้างมาก ซึ่งขณะนี้นักลงทุนต่างชาติยังคงติดตามความคืบหน้าในแผนการบริหารจัดการน้ำของรัฐบาลอย่างใกล้ชิด ซึ่งหากในปี 2555 นี้ เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมอีกครั้งก็อาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยของนักลงทุนต่างชาติได้

อย่างไรก็ดี จำนวนนักธุรกิจต่างชาติที่จะเดินทางเข้ามาทำงานในไทยในปี 2555 นี้ น่าจะยังคงมีทิศทางเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากเข้าใกล้การรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) ในปี 2558 ทำให้นักลงทุนต่างชาติเริ่มมีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจ มีการโยกย้ายฐานการลงทุนมายังประเทศ ไทยเพิ่มขึ้น

เห็นได้จากสถิติของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ BOI รายงานแนวโน้มการลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment : FDI) พบว่า ในปี 2554 ที่ผ่านมา มีบริษัทต่างชาติขอรับการส่งเสริมการลงทุน 1,059 โครงการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.3 เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่เม็ดเงินลงทุน 396,348 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 67.9 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งหากการขอการส่งเสริมการลงทุนยังมีแนวโน้มขยายตัว จะส่งผลดีต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในระยะข้างหน้าเช่นกัน

สำหรับแนวโน้มของนักท่องเที่ยวในปี 2555 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในไทยประมาณ 19.2 – 20.2 ล้านคน หรือหดตัวประมาณร้อยละ 0.2 ถึงเติบโตร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่ผ่านมา ที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวประมาณ 19.23 ล้านคน แม้ว่ากลุ่มนักท่องเที่ยวจะไม่ใช่เป้าหมายหลัก ของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ก็ตาม แต่ก็เป็นกลุ่มลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในปี 2555 มีประเด็นที่ผู้ประกอบการคงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด อาทิ

♠ กฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานคร สำหรับประเด็นการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวเนื่องกับกฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับ ใหม่ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2555 นี้ น่าจะเป็นในส่วนของข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารที่พักอาศัยขนาดใหญ่ในย่านธุรกิจ เช่น ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค(บางส่วน) สายไหม คลองสามวา(บางส่วน) มีนบุรี(บางส่วน) สะพานสูง(บางส่วน) หนองจอก(บางส่วน) ได้เปลี่ยนแปลงความสูงในการสร้างอาคารจากเดิมคือ ไม่เกิน 23 เมตร เปลี่ยนเป็น 12 เมตร ส่วนทาง ด้านในเขตตัวเมืองนั้น ต่อไปนี้ห้ามสร้างอาคารที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่เกินกว่า 2,000 ตารางเมตร ส่วนพื้นที่วังทองหลาง ลาดพร้าว บึงกุ่ม บางเขน และบางเขตอื่นๆ ร่างผังเมืองได้กำหนดให้สามารถก่อสร้างอาคารขนาด 2,000-4,999 ตารางเมตร และต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีเขตทางเกินกว่า 16 เมตร จากที่ปัจจุบันกำหนดไว้เพียง 10 เมตร ส่วนอาคารขนาดใหญ่กว่านี้ห้ามสร้าง

อย่างไรก็ดี กฎเกณฑ์ของกฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ก็อาจส่งผลดีต่อเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ตั้งอยู่ในทำเลดังกล่าว โดยเฉพาะเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในย่านธุรกิจตามซอยต่างๆ ให้มีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า เนื่องจากการเข้ามาใหม่ของอุปทานห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะลดลง โดยเฉพาะการควบคุมการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่ถนนความกว้างขนาดไม่ถึง 16 เมตร

♠ ประเด็นเรื่องของการเปิดให้บริการของเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ที่ให้บริการแบบเดียวกับโรงแรม ทั้งนี้ในปัจจุบัน ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ สามารถเปิดให้บริการห้องพักที่คล้ายกับโรงแรม คือ การเปิดให้บริการห้องพักทั้งระยะสั้นและระยะยาวได้โดยไม่ได้ถูกจำกัดหรือต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งทำให้ขณะนี้ เริ่มมีการกล่าวถึงประเด็นดังกล่าวมากขึ้น เนื่องจากภาวะการแข่งขันของธุรกิจโรงแรมเองที่รุนแรงอยู่แล้ว และยังต้องแข่งขันกับธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ทำให้ในระยะข้างหน้าอาจเกิดการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายที่เกี่ยวเนื่องกับการประกอบธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ให้เข้มงวดขึ้น

บทสรุป

ปัจจุบัน ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มีการแข่งขันกันอย่างเข้มข้น จากเดิมที่เคยจับกลุ่มลูกค้าเฉพาะนักธุรกิจต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในไทยก็ต้องขยับขยายฐานลูกค้ามายังกลุ่มนักท่องเที่ยว ซึ่งการแข่งขันนั้นมาจากทั้งคู่แข่งที่อยู่ในธุรกิจเดียวกันและธุรกิจใกล้เคียงอย่างห้องชุดคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ที่พัฒนาเพื่อชาวต่างชาติ

ทั้งนี้ ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในเขตกรุงเทพมหานคร ในปี 2554 ที่ผ่านมา มีอัตราการเติบโตทั้งในด้านของอัตราการเข้าพ้กที่เพิ่มขึ้น แต่ยังเป็นไปในลักษณะที่ค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากจำนวนนักธุรกิจที่เข้ามาทำงานในไทยยังไม่ฟื้นตัวดีเมื่อเทียบกับช่วงก่อนที่จะเกิดวิกฤติซับไพร์มในปี 2552 โดยอัตราการเข้าพักอยู่ที่ร้อยละ 85.0 ของ จำนวนอุปทานห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ในตลาด ขณะที่อุปทานห้องพักสร้างเสร็จในตลาดมีปริมาณที่ชะลอลง ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อความสมดุลของตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ขณะที่แนวโน้มของตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในปี 2555 นี้ คาดว่า อัตราการเข้าพักน่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.5-6.5 เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่คาดว่าอัตราการเข้าพักจะอยู่ที่ร้อยละ 5.0 สำหรับปริมาณห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2555 นี้ คาดว่าจะยังอยู่ในระดับประมาณ 19,500 หน่วย เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่ มีจำนวน 18,762 หน่วย

สำหรับประเด็นการปรับตัวของผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับเอสเอ็มอี เพื่อรองรับการแข่งขันเมื่อมีการรวมกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 นั้น ในด้านหนึ่งน่าจะเป็นโอกาสในการขยายฐานลูกค้า โดยเฉพาะจำนวนนักธุรกิจชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวที่คาดว่าจะเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่ออัตราการเข้าพักที่สูงขึ้น นอกจากนี้การเปิดบริการเสรีด้านอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของการบริการเช่าหรือทำสัญญาเช่าเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของหรือการเช่าสินทรัพย์ ที่เป็นที่พักอาศัย (CPC 82101) และ 2) การจัดการสินทรัพย์ที่พักอาศัยบนพื้นฐานของค่าธรรมเนียมหรือสัญญา (CPC 82201) น่าจะเป็นช่องทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ขณะที่การเข้าไปลงทุนพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในประเทศสมาชิกอาเซียนนั้นยังคงมีข้อจำกัด เนื่องจากการเปิดบริการในภาคอสังหาริมทรัพย์ยัง คงถูกจำกัดในหลายๆประเทศ ซึ่งหากผู้ประกอบการต้องการเข้าไปพัฒนาอาจต้องศึกษากฎระเบียบต่างๆให้รอบคอบ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เอง คงจะต้องมีการพัฒนาคุณภาพและการให้บริการของตนให้ดีขึ้น เพื่อที่จะได้สร้างความประทับใจ ให้กับลูกค้าที่มาเข้าพัก และใช้จุดนี้ในการพัฒนาและเสริมสร้างแบร์ดเนมของตนเองให้เป็นที่ติดปากของแขกที่มาพัก ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการตลาดของผู้ประกอบการเองด้วยเช่นกัน
—————————————————————————-

¹ รหัสภายใต้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ 8210 คือ บริการอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของหรือการเช่าสินทรัพย์ (Real Estate Services Involving Own or leased Property: CPC 8210) และรหัสภายใต้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ 8220 คือ บริการอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของค่าธรรมเนียมหรือสัญญา (Real Estate Services on a Free or Contact Basis: COC 8220)